不動産投資をする上で必ず発生するのが修繕です。小さなものであれば共用部分の蛍光灯の取替や、入居者が住んでいる部屋の壊れた備品、給湯器などの設備修理。もう少し大きなものになると給水設備や消防設備の修理、もっと大きなものであれば外壁塗装や屋上防水などが挙げられます。アパートやマンションの場合、入居者が退去した後にリフォームを実施する際にも修繕費が発生します。

これら修繕にかかる費用は、税務的に問題になりやすいものでもあります。なぜなら他の経費に比べて金額が大きくなる傾向にあり、納税額にも大きな影響を与えるからです。工事やリフォームの際、税務上ではその内容によって修繕費または資本的支出に分けられます。修繕費となった場合は必要経費扱いになるため、工事やリフォームが完成した年に一括で経費にすることができます。逆に資本的支出となった場合は、資産に計上してからその資産の耐用年数にわたって減価償却費として経費化していきます。違いは一括で経費にできるのか、複数年にわたって経費にできるのかという点です。

かかった費用が20万円未満、あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。これに当てはまらない場合、明らかに価値を高めるものや耐久性を増すものなら資本的支出、通常の維持管理や原状回復なら修繕費になります。経費にするためには工事の明細を出来るだけ細かく記載してもらうのがおすすめ。1つの金額が小さいほど経費化できる可能性が高まり、節税につながります。

資本的支出として減価償却する場合、修繕費に比べて支出した年に経費となる金額が少なくなる分、利益が多くなります。また今後も銀行からお金を借りて不動産を購入していきたいと思っている場合は、融資戦略の一環として資本的支出にした方がいいこともあります。不動産投資を行っている今の状態や将来のビジョンによって数字の作り方を変えていくのがかしこいやり方です。